Zakłócanie korzystania z nieruchomości. Ochrona przed immisjami.

Obowiązek powstrzymywania się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości  

Właściciel nieruchomości, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, ma prawo do korzystania ze swojej nieruchomości, z wyłączeniem innych osób, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.  Właściciel nieruchomości ma jednak obowiązek przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczeniem nieruchomości i stosunków miejscowych. Działania takie stanowią niedopuszczalne prawem immisje.

Ocena przeciętnej miary powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie i zależy od takich czynników jak rodzaj immisji, ich częstotliwość, pora występowania, intensywność lub skutki dla zdrowia i życia.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wyznaczają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo, w przypadku braku planu, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub studium, a zatem faktyczny sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela nie jest decydujący.

Stosunki miejscowe wyznacza wspólne dla danej okolicy przeświadczenie większości właścicieli nieruchomości jaki zakres naruszeń jest dopuszczalny. W tym aspekcie determinujące są takie czynniki jak charakter środowiska miejscowego czy relacje międzyludzkie w danej okolicy.

Przez nieruchomość sąsiednią rozumieć należy nie tylko nieruchomość graniczącą bezpośrednio z nieruchomością stanowiącą źródło immisji (nieruchomością wyjściową), lecz każdą nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, na którą immisje te oddziałują.

Obowiązek powstrzymania się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ciąży nie tylko na właścicielu nieruchomości, ale także na użytkowniku wieczystym oraz na posiadaczu samoistnym lub posiadaczu zależnym, w tym użytkowniku, najemcy, dzierżawcy.

Rodzaje immisji

Immisje bezpośrednie – to bezpośrednie i zamierzone oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią przy pomocy przewodów lub urządzeń, na przykład przy pomocy rozpylacza środków chemicznych, albo przy pomocy sił natury, na przykład przez dopuszczenie do przerastania gałęzi drzew w przestrzeń nieruchomości sąsiedniej, przerzucanie na nieruchomość sąsiednią opadłych liści, śmieci, sztuczne kierowanie na nieruchomość sąsiednią wód opadowych lub ścieków. Zakaz  immisji bezpośrednich wynika wprost z prawa właściciela nieruchomości, na którą immisje bezpośrednie odziaływują, do korzystania ze swojej nieruchomości.

Immisje pośrednie – to takie działanie na nieruchomości, którego skutki przenikają w naturalny sposób na nieruchomości sąsiednie, np. w postaci hałasu, dymu, ciepła, zapachu, wibracji czy wstrząsów. Orzecznictwo Sądu Najwyższego uznaje za immisje pośrednie odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiedniej, uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości sąsiedniej odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia wysokich budynków, dopuszczenie do takiego rozrostu drzew, że zmniejszają nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej, emitowanie nadmiernego hałasu.

Immisje pośrednie dzielimy na:

• immisje materialne – polegające na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii albo sił w najróżniejszej postaci, takich jak fale elektromagnetyczne, pyły, zanieczyszczenia, substancje toksyczne, zapachy, hałasy, obniżenie lub zanik lustra wody, a także zasłonięcie  dopływu światła lub widoku,
• immisje niematerialne – polegające na ujemnym oddziaływaniu na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej przez wywoływanie negatywnych odczuć estetycznych, niemiłych skojarzeń, poczucia braku bezpieczeństwa i niezależności, oszpecenie krajobrazu widzianego z sąsiedniej nieruchomości; przy czym wsakuje się, że takie immisje stanowią naruszenie raczej dóbr osobistych i ochrona właściciela polega na ochronie jego dóbr osobistych, a nie wynika z ochrony jego praw właścicielskich,
• immisje pozytywne (ingerujące) – oddziałują na nieruchomości sąsiednie przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząstek materii (pyłów, oparów, gazów, innych substancji), energii, hałasu – zatem zachowanie właściciela nieruchomości powoduje powstawanie pewnych niepożądanych czynników, które oddziaływają na nieruchomości sąsiednie,
• immisje negatywne (blokujące) – związane są z zachowaniem właściciela nieruchomości, które wstrzymuje lub umniejsza oddziaływanie pewnych pożądanych czynników na nieruchomości sąsiednie, które to czynniki w innym przypadku oddziaływałyby, np. nieusunięcie rozrastających się gałęzi drzew, co przeszkadza przenikaniu promieni słonecznych, wybudowanie budynku na nieruchomości wyjściowej, stanowiącego przeszkodę w przenikaniu fal radiowych lub obrazu telewizyjnego, nieusuwanie szkodliwych chwastów rosnących na nieruchomości i umożliwienie rozsiewania przez wiatr ich nasion

Ochrona prawna

Właścicielowi nieruchomości, którego prawo do korzystania z jego nieruchomości w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego jest naruszane przez właściciela innej nieruchomości, w tym zakłócane ponad przeciętną miarę przez immisje, przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W przypadku poniesienia przez niego szkody przysługuje mu także roszczenie odszkodowawcze.