Uwagi ogólne
Umowa o roboty budowlane zaliczana jest do grupy umów inwestycyjnych, która obejmuje także umowę na wykonanie prac projektowych (opracowania założeń inwestycji, projektów szczegółowych wraz z odpowiednią dokumentacją, kosztorysów realizacji inwestycji), umowę na wykonanie robót geologicznych i geodezyjno-kartograficznych, umowę na pełnieniu nadzoru nad właściwą realizacją projektów inwestycyjnych (nadzór autorski) oraz na pełnienie nadzoru nad realizacją robót inwestycyjnych (nadzór inwestorski).
Wśród umów o roboty budowlane można wyróżnić:
- Umowę o generalne wykonawstwo obiektu budowlanego lub robót budowlanych;
- Umowę o generalną realizację inwestycji budowlanej;
- Umowę o wykonanie robót budowlanych lub montażowych,
- Umowę o wykonawstwo częściowe, gdy zasadniczą część robót wykonuje sam inwestor.
Kodeks cywilny traktuje umowę o roboty budowlane jako „podtyp” umowy o dzieło. Zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o roboty budowlane od umowy o wykonanie dzieła jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań zawartych w aktach prawnych szczególnych o charakterze administracyjno-prawnym. Podstawowe znaczenie ma tu Prawo budowlane, bowiem roboty budowlane powinny odpowiadać wymaganiom wynikającym z Prawa budowlanego, które normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz zawiera definicje wielu pojęć, którymi Kodeks cywilny posługuje się przy regulacji umowy o roboty budowlane.
Ramowy charakter regulacji kodeksowej. Umowy FIDIC.
Umowa o roboty budowlane uregulowana jest w przepisach Kodeksu cywilnego tylko ramowo. Ramowy charakter jej uregulowania w kodeksie sprawia, że jej przydatność dla obrotu cywilnoprawnego jest niewielka. W praktyce tego obrotu wykorzystywane są rozmaitego rodzaju wzorce umowne, ogólne i szczegółowe warunki umów, które są przygotowywane i publikowane przez różnorodne korporacje zawodowe. Jako przykład mogą służyć opracowania przygotowywane przez FIDIC – Międzynarodową Federację Inżynierów Konsultantów (Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils, www.fidic.org). Wzory FIDIC dotyczące procedur przetargowych i zawierania umów (kontraktów) są zgodne z wymaganiami Banku Światowego i EBOR. Wzory znajdują powszechne zastosowanie w kontraktach międzynarodowych, ale bywają często stosowane do kontraktów krajowych w krajach takich jak Polska, nie mających uznanych własnych wzorów warunków kontraktów.
Regulacja umowy o roboty budowlane w Kodeksie cywilnym
Zgodnie z art. 647 i następnych Kodeksu cywilnego w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.
Zgodnie z Prawem budowlanym przez roboty budowlane należy rozumieć budowę obiektu budowlanego oraz prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast przez obiekt budowlany należy rozumieć: budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekt małej architektury.
Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie. Dokumentacja wymagana właściwymi przepisami, w szczególności Prawem budowlanym, z mocy prawa stanowi część składową umowy. W razie wątpliwości poczytuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.
Gwarancja zapłaty wynagrodzenia wykonawcy
Artykuł 6491 Kodeksu cywilnego przyznaje wykonawcy prawo do żądania udzielenia zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z wiążącej ich umowy o roboty budowlane do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy o roboty budowlane oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Żądanie, o którym mowa, może być zgłoszone w każdym czasie.
Zabezpieczenie wierzytelności może stanowić gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa, akredytywa bankowa lub poręczenie banku – formy zabezpieczeń szeroko stosowane i ugruntowane w obrocie gospodarczym, zapewniające bezpieczeństwo i skuteczność czynności prawnych podejmowanych przez kontrahentów. Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia.
Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, ma prawo odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia, a brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.
Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za wynagrodzenie podwykonawcy
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, jeżeli:
- przed przystąpieniem do wykonywania robót przez podwykonawcę wykonawca zgłosi, na piśmie pod rygorem nieważności, podwykonawcę, szczegółowy przedmiot robót, które ma wykonać dany podwykonawca, oraz
- inwestor w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia nie złoży podwykonawcy i wykonawcy sprzeciwu na piśmie, pod rygorem nieważności, wobec wykonywania przedmiotowych robót przez podwykonawcę.
Zgłoszenie robót budowlanych wykonywanych przez podwykonawcę nie jest wymagane w przypadku, gdy inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą. Jeżeli wysokość wynagrodzenia podwykonawcy przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane.
Powyższe zasady mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a postanowienia umowne sprzeczne z nimi są nieważne.
Informowanie o przeszkodach
Jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora.
Brak formalnego zgłoszenia przez wykonawcę przeszkód w terminowym wykonaniu umowy o roboty budowlane nie oznacza, że należy mu przypisać odpowiedzialność za nieterminowe zrealizowanie robót budowlanych. Udowodnienie przez wykonawcę przyczyn niezrealizowania robót w terminie, wpływających na zasadność naliczania kar umownych, może być wykazywane przez wykonawcę wszelkimi środkami dowodowymi. W tej materii nie ma zastosowania formalna teoria dowodów.
Szkody na terenie budowy
Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za wszelkie szkody na osobie lub mieniu wynikłe na tym terenie, zarówno wobec osób trzecich jak i wobec stron biorących udział w procesie budowlanym. Podstawą jego odpowiedzialności może być delikt lub umowa, przy czym podmiot poszkodowany powinien wykazać istnienie wszystkich przesłanek odpowiedzialności deliktowej lub kontraktowej (szkodę, zdarzenie powodujące szkodę, związek przyczynowy, oraz winę jeżeli odpowiedzialność nie jest oparta na zasadzie ryzyka).
Odbiór częściowy
W braku odmiennego postanowienia umowy o roboty budowlane, inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.
Ryzyko zniszczenia obiektu
Gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.
Opóźnienie się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu
Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem robót budowlanych lub wykończeniem obiektu tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania obiektu.
Wykonywanie przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową
Jeżeli wykonawca wykonuje roboty budowlane w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu inwestor może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.
Jeżeli inwestor sam dostarczył materiał, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętych robót.
Uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem robót budowlanych lub obiektu
Dopóki roboty lub obiekt nie zostały ukończone, inwestor może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót lub obiektu.
Rękojmia za wady wykonanych robót budowlanych lub wybudowanego obiektu
Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi za wady reguluje Kodeks cywilny, przy czym Kodeks zezwala, aby strony w umowie odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyły, ograniczyły lub wyłączyły. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest jednak bezskuteczne, jeżeli wykonawca zataił podstępnie wadę przed inwestorem. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest niezależna od winy.
Wady
Roboty budowlane lub wybudowany obiekt są wadliwe, jeżeli są wykonane niezgodne z umową o roboty budowlane. Wykonawca jest odpowiedzialny względem inwestora za wady wykonanych robót budowlanych lub wybudowanego obiektu, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na inwestora, to jest w chwili odbioru lub wynikły z przyczyny tkwiącej w wykonanych robotach budowlanych lub wykonanym obiekcie.
Odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona, jeżeli wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez inwestora. Wykonawca jest także zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli inwestor wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy lub w chwili odbioru obiektu.
Termin stwierdzenia wady
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi dotyczy wad stwierdzonych przed upływem dwóch lat, a w przypadku nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty odbioru, przy czym upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.
Utrata uprawnień z tytułu rękojmi
W stosunkach między przedsiębiorcami inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie wykonawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił wykonawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie. Jednakże utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.
Roszczenia inwestora z tytułu rękojmi
W przypadku stwierdzenia wady wykonanych robót budowlanych lub wybudowanego obiektu inwestor może:
- żądać usunięcia wady przez wykonawcę,
- żądać obniżenia wynagrodzenia wykonawcy,
- odstąpić od umowy o roboty budowlane.
Jeżeli inwestor żąda usunięcia wady, wykonawca jest obowiązany ją usunąć w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora. Wykonawca może odmówić usunięcia wady, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową wadliwych robót lub obiektu w sposób wybrany przez inwestora jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli inwestor jest przedsiębiorcą, wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty jej usunięcia przewyższają wynagrodzenie za roboty.
Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, inwestor może żądać od wykonawcy demontażu i ponownego zamontowania po usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez wykonawcę inwestor jest upoważniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Wykonawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa wynagrodzenie za roboty.
Koszty naprawy ponosi wykonawca – w szczególności obejmuje to koszty demontażu i dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia.
Inwestor może złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia albo odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli obiekt był już naprawiany przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
Obniżone wynagrodzenie powinno pozostawać w takiej proporcji do wynagrodzenia wynikającego z umowy, w jakiej wartość obiektu z wadą pozostaje do wartości obiektu bez wady.
Inwestor nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. „Rozróżnienie wad istotnych od nieistotnych ma o tyle znaczenie, że rzutuje na ocenę wykonania lub niewykonania zobowiązania. Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna). Pozostałe wady świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Wyłącznie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, rzutując tym samym na wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za ich wykonanie. Wady nieistotne oznaczają natomiast wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, determinując zaktualizowanie uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi lub gwarancji.”( vide: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilnyz dnia 27 października 2017 r.I ACa 321/17)
Przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi
Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W tym terminie inwestor może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Dotyczy to także postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.
Gwarancja wykonawcy na wykonane roboty budowlane lub wybudowany obiekt
Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie przez wykonawcę oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia inwestora w przypadku, gdy roboty budowlane lub wybudowany obiekt nie będą miały właściwości określonych w tym oświadczeniu.
Obowiązki gwaranta mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconego wynagrodzenia, usunięcia wad, naprawie oraz zapewnieniu innych usług.
Jeżeli została udzielona gwarancja co do jakości, poczytuje się w razie wątpliwości, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej robót lub obiektu, o ile wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym.
Jeżeli nie zastrzeżono innego terminu, termin gwarancji wynosi dwa lata licząc od dnia, kiedy roboty lub obiekt zostały odebrane.
Gwarant formułuje oświadczenie gwarancyjne w sposób jasny i zrozumiały, a gdy rodzaj informacji na to pozwala – w powszechnie zrozumiałej formie graficznej. Oświadczenie gwarancyjne co do zasady sporządza się w języku polskim. Wymagania używania języka polskiego nie stosuje się do nazw własnych, znaków towarowych, nazw handlowych, oznaczeń pochodzenia towarów oraz zwyczajowo stosowanej terminologii naukowej i technicznej.
Oświadczenie gwarancyjne zawiera podstawowe informacje potrzebne do wykonywania uprawnień z gwarancji, w szczególności nazwę i adres gwaranta lub jego przedstawiciela w Rzeczypospolitej Polskiej, czas trwania i terytorialny zasięg ochrony gwarancyjnej, uprawnienia przysługujące w razie stwierdzenia wady, a także stwierdzenie, że gwarancja nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień inwestora wynikających z przepisów o rękojmi za wady.
Uchybienie powyższym wymaganiom nie wpływa na ważność oświadczenia gwarancyjnego i nie pozbawia wynikających z niego uprawnień.
Uprawniony z gwarancji może żądać od gwaranta wydania oświadczenia gwarancyjnego utrwalonego na papierze lub innym trwałym nośniku (dokument gwarancyjny).
Jeżeli w gwarancji inaczej nie zastrzeżono, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w sprzedanej rzeczy.
Gwarant jest obowiązany wykonać swoje obowiązki w terminie określonym w treści oświadczenia gwarancyjnego, a gdy go nie określono – niezwłocznie, ale nie później niż w terminie czternastu dni.
Jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili ich odbioru przez inwestora. Jeżeli gwarant wymienił część rzeczy, przepis powyższy stosuje się odpowiednio do części wymienionej. W innych wypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.
Gwarancja a rękojmia za wady
Inwestor może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Jednakże w razie wykonywania przez wykonawcę uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia wykonawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.
