Umowa dożywocia
Prawo dożywocia ustanawia się w umowie dożywocia, która uregulowana jest w art. 908-916 k.c.
Umowa dożywocia musi zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego.
Na mocy umowy dożywocia nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie na niego własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy tej nieruchomości dożywotnie utrzymanie. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę na domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w przypadku choroby, a także, gdy nastąpi zgon, zapewnić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
W umowie dożywocia nabywca nieruchomości może zobowiązać się do obciążenia tej nieruchomości na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do jej części, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo do spełniania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. W takich przypadkach, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń stają się częścią prawa dożywocia.
Dożywotnik i zobowiązany
Ze względu na charakter świadczeń i treść umowy dożywocia, dożywotnikiem może być jedynie osoba fizyczna, natomiast zobowiązanym może być także osoba prawna lub tzw. ułomna osoba prawna.
Osoba, względem której ustanowiono prawo dożywocia (dożywotnik), nie zawsze musi być zbywcą nieruchomości – może to być także osoba bliska zbywcy, na przykład rodzic, małżonek, konkubent).
W przypadku, gdy nieruchomość obciążona prawem dożywocia jest współwłasnością kilku właścicieli, ponoszą oni solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z tego prawa.
Prawo dożywocia może być ustanowione na rzecz jednego lub kilku dożywotników. W razie śmierci któregoś z nich, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, prawo dożywocia ulega odpowiedniemu zmniejszeniu, uzależnionemu oczywiście od tego, czy świadczenia mają charakter podzielny czy niepodzielny.
Niezbywalność prawa dożywocia
Prawo dożywocia jest niezbywalne i ma charakter ściśle osobisty – dożywotnik nie może przenieść go na inną osobę. Dotyczy to zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych wynikających z niego roszczeń wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem. Oznacza to więc, że zaległe świadczenia (takie jak np. rentowe świadczenia pieniężne wynikające z uprawnienia dożywotnika) nie mogą stać się przedmiotem zbycia przez dożywotnika, a także ulegać dziedziczeniu po jego śmierci.
Zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem
Nic nie stoi na przeszkodzie, by po ustanowieniu prawa dożywocia i równoczesnym przeniesieniu własności nieruchomości, nabywca nieruchomości dokonał jej ponownego zbycia. Nie jest przy tym wymagana zgoda dożywotnika.
Należy wskazać, że zgodnie z art. 7 pkt 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nawet w przypadku nie ujawnienia prawa dożywocia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przeciwko prawu dożywocia nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli każdorazowy nabywca nieruchomości jest związany prawem dożywocia.
Ze względu na powiązanie prawa dożywocia z samą nieruchomością, kolejny nabywca nieruchomości ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia, które są objęte tym prawem. Wyjątkiem od tej zasady są jednak te świadczenia wchodzące w skład prawa dożywocia, które stały się wymagalne w czasie, gdy nie był on jeszcze właścicielem nieruchomości – za te ostatnie nadal odpowiada bowiem osobiście osoba sprzedająca obciążoną nieruchomość.
Renta
W przypadku zbycia nieruchomości zarówno nabywca jak i dożywotnik mogą żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
W przypadku, gdy pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym dojdzie do wykształcenia się takich relacji, że nie można od nich wymagać, by nadal pozostawali ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednego z nich może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd
W wyjątkowych wypadkach sąd na żądanie dożywotnika, ale tylko jeśli jest on zbywcą nieruchomości, lub zobowiązanego może nawet orzec o rozwiązaniu umowy dożywocia.
Uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną
Należy też wspomnieć, że osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, o ile w wyniku takiej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Żądanie takie musi jednak zostać zgłoszone w ciągu 5 lat od daty zawarcia umowy. Po tym terminie roszczenie wygasa.
