Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem pieniężnym na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości nieruchomości.
W ramach odszkodowania właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może być także przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Różnicę między wysokością odszkodowania pieniężnego a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną. Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Ustalenie wysokości odszkodowania pieniężnego
Wysokość odszkodowania ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.
Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wywłaszczenia.
Stan nieruchomości to stan jej zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu przez Starostę sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i podlega ocenie co do jego zupełności i zgodności z przepisami dotyczącymi jego sporządzenia przez Starostę.
Zapłata odszkodowania
Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu/stała się ostateczna.
W przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości na wniosek osoby wywłaszczanej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 50 dni licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki. Wysokość odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pomniejsza się o kwotę wypłaconej zaliczki.
Jeżeli uchylono decyzję o wywłaszczeniu lub stwierdzono nieważność decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tej zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu.
Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.
Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania.
Jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu.
Operat szacunkowy
Rzeczoznawca majątkowy na zlecenie Starosty sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Starosta jest obowiązany umożliwić osobom, której są stronami postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania, sporządzanie z niego notatek, odpisów oraz zdjęć.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że od daty jego sporządzenia wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, będących podstawą wyboru przez rzeczoznawcę metody i techniki szacowania nieruchomości.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, będących podstawą wyboru przez rzeczoznawcę metody i techniki szacowania nieruchomości. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach.
Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości
Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Wybór podejścia oraz metody i techniki wyceny nieruchomości,
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
W przypadku braku planu miejscowego rzeczoznawca majątkowy ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Określanie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy poprzedza analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
Podejścia do wyceny nieruchomości
Podejścia do wyceny nieruchomości celem ustalenia ich wartości, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje się przy zastosowaniu podejść:
- porównawczego,
- dochodowego lub kosztowego, albo
- mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.
Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.
Podejście porównawcze
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
W podejściu porównawczym stosuje się metody:
- porównywania parami,
- metodę korygowania ceny średniej, albo
- metodę analizy statystycznej rynku.
Metoda porównywania parami
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Metoda korygowania ceny średniej
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Metoda analizy statystycznej
Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na terenie gminy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
Podejście dochodowe
Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
Podejście kosztowe
Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Najczęstsze błędy w operacie szacunkowym
- błędne określenie stanu, charakteru lub przeznaczenia nieruchomości szacowanej,
- przejęcie błędnej bazy transakcyjnej,
- błędne określenie cech nieruchomości szacowanej,
- błędy w określeniu warunków transakcji w bazie nieruchomości porównawczych,
- pominięcie lub błędne określenie cech nieruchomości porównawczych,
- pominiecie lub błędne przeprowadzenie analizy wag cech nieruchomości,
- pominięcie wpływu powierzchni na ceny,
- pominiecie lub błędne uwzględnienie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
