Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest umową zawieraną pomiędzy nabywcą nieruchomości
a deweloperem, a jej szczegółowa definicja znajduje się w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., zwaną również ustawą deweloperską. Ustawa ta ma na celu wzmocnienie i ochronę pozycji nabywcy nieruchomości w sytuacji zawierania umowy z deweloperem. Nakłada ona na deweloperów wiele obowiązków przed zawarciem umowy z nabywcą i gwarantuje nabywcy dodatkowe środki ochrony, co ma za zadanie znacząco zmniejszyć ryzyko nadużyć ze strony deweloperów.

Definicja

Zgodnie z art. 3 pkt 5 tej ustawy, umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. przewłaszczającej nieruchomość na rzecz nabywcy. Nie wywołuje więc ona skutków rozporządzających, a ma za zadanie jedynie zabezpieczyć dokonanie transakcji w przyszłości przez zobowiązanie stron do wspólnych świadczeń na swoją rzecz. Co więcej, umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do dokonywania płatności na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Czas pomiędzy zawarciem obu umów zależy od okresu realizacji inwestycji, i może potrwać od kilku miesięcy do 2-3 lat.

Nie każda umowa zawierana przez dewelopera będzie umową deweloperską. Aby tak było, musi ona spełniać warunki zawarte w ustawie deweloperskiej – w przeciwnym razie przepisy tej ustawy nie będą miały zastosowania do takiej umowy, przez co nabywca nie będzie mógł korzystać ze zwiększonego poziomu ochrony. Po pierwsze, umowy deweloperskie zawierane są z deweloperem przez nabywców, którymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Po drugie, nieruchomość, będąca przedmiotem umowy, musi mieć charakter mieszkaniowy. Przepisy ustawy nie mają więc zastosowania przy umowie, której przedmiotem byłby lokal niemieszkalny (np. użytkowy) lub budynek niebędący domem jednorodzinnym. Co więcej, jak było to wspomniane wyżej, zakres definicji umowy deweloperskiej odnosi się jedynie do umów zobowiązujących dewelopera do realizacji określonego przedsięwzięcia i zawarcia z nabywcą umowy przenoszącej własność lokalu albo domu wybudowanego w ramach tej inwestycji. Zatem z umową deweloperską będziemy mieć do czynienia tylko wtedy, kiedy nieruchomość jeszcze nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy, ale nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. W sytuacji bowiem, kiedy nieruchomość już istnieje i wydano pozwolenie na użytkowanie, przedsięwzięcie deweloperskie jest już zakończone i bezprzedmiotowe byłoby zawieranie na tym etapie umowy deweloperskiej.

Przedmiot i strony umowy deweloperskiej

Ustawa w art. 22 ust 1 wymienia przykładowy zakres postanowień, która powinna zawierać umowa deweloperska. Są to między innymi cena, dokładne informacje o nieruchomości, takie jak powierzchnia działki, stan prawny, obciążenia hipoteczne i służebności, położenie, układ pomieszczeń, standard, itp., termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości, i wiele innych. Strony mogą wprowadzić do umowy dodatkowe regulacje zgodnie z zasadą swobody umów, pod warunkiem jednak, że postanowienia te nie będą się sprzeciwiały naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego. Co więcej, zgodnie z art. 28 ustawy, postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Stronami umowy są nabywca oraz deweloper. Nabywcą, zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy, jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, oraz która zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nabywcą nie może być więc osoba prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale mająca zdolność prawną. Deweloperem zaś zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy jest przedsiębiorca (w rozumieniu kodeksu cywilnego), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Zatem mając na uwadze pojęcie przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów prawa cywilnego – deweloperem może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą.

Obowiązki dewelopera

Przed podpisaniem umowy deweloper powinien dostarczyć nabywcy wzór umowy (który powinien być jednoznaczny, zrozumiały oraz wolny od niedozwolonych postanowień umownych) oraz prospekt informacyjny, sporządzony przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży. Informacje zawarte w prospekcie mają pomóc potencjalnemu klientowi zorientować się w szczegółach inwestycji. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy między zainteresowanym a deweloperem – prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Deweloper jest również zobowiązany do przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Forma ta zapewnia nabywcy roszczenie o przeniesienie prawa własności, które zostaje ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Koszty związane z dochowaniem formy aktu notarialnego umowy, a także koszty postępowania wieczystoksięgowego obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach.

Prawo odstąpienia

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących sytuacjach:

1. Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wymaganych elementów, o których mowa w art. 22 ustawy,
2. Jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,
3. Jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,
4. Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
5. Jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,
6. W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W przypadkach omówionych w pkt 1-5 nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, natomiast w przypadku omówionym w pkt 6, nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.

Deweloper ma natomiast prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku:

1. Niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej,
2. Niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 ustawy, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Umowa deweloperska jest jedną z najważniejszych umów podpisywanych z deweloperem, gdyż reguluje kwestie dotyczące tego, jak będzie wyglądała inwestycja, budynek czy lokal, ustala cenę tej inwestycji oraz treść późniejszej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zawarcie umowy deweloperskiej związane jest dla nabywcy z największym ryzykiem, ponieważ mimo dokonywania wpłat dużych kwot pieniędzy, nie otrzymuje on na tym etapie nic w zamian. Warto więc sprawdzić treść projektu umowy z doświadczonym prawnikiem, który wskaże, co mogłoby być w niej dla nabywcy potencjalnie niebezpieczne, wyjaśni skutki prawne poszczególnych postanowień umowy oraz podpowie, które zapisy mogłyby być przedmiotem dalszych negocjacji.